Überblick
Der Korpus enthält 87 Entscheide zum Schutzgut «Zweitwohnung», davon 87 des Bundesgerichts, aus den Jahren 2016 bis 2026. Beschwerden wurden in 33 % der Fälle ganz oder teilweise gutgeheissen (Korpusmittel 25 %). Am häufigsten angerufen: Art. 75b BV, Art. 9 BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG.
54 Abgewiesen25 Gutgeheissen4 Teilweise gutgeheissen3 Nichteintreten1 Rückweisung87 BGer
Meistzitierte Normen
Die Erfolgsquote ist der Anteil der ganz oder teilweise gutgeheissenen Beschwerden in dieser Auswahl, keine Prognose für den Einzelfall. In der Suche gibt es sie zu jeder Filterkombination, kostenlos.
Entscheide zum Schutzgut Zweitwohnung
Die jüngsten 50 von 87 Entscheiden, jeweils mit Leitsatz. Jeder Eintrag führt zur Detailseite mit Normen, Zitat und Link zum amtlichen Volltext.
- BGer 1C_317/2025Die Flächen für Wellness, Fitness, Sauna, Pool und Spielzimmer in einem Wohngebäude sind als surface utile principale (SUP) im Sinne von Art. 11 Abs. 2 LRS zu qualifizieren und unterliegen damit der 30%-Erweiterungsbegrenzung für Altbauten.
- BGer 1C_543/2025Bei Bauvorhaben in einer Planungszone ist vor der Erteilung einer Baubewilligung zu prüfen, ob die Einzonung der Parzelle weiterhin gerechtfertigt ist. Eine Verletzung des Koordinationsprinzips (Art. 25a LPT) führt nicht automatisch zur Aufhebung der Bewilligung, wenn die Mängel im kantonalen Verfahren geheilt wurden und kein…
- BGer 1C_302/2025Eine Baubewilligung für Ersatzneubauten mit Erstwohnungsnutzungsbeschränkung in einer Gemeinde mit über 20 % Zweitwohnungsanteil ist bundesrechtlich zulässig, wenn die Nachfrage nach Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment glaubhaft ist und keine offensichtliche Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung vorliegt. Die Erschliessung ist…
- BGer 1C_200/2024Ein Baubewilligungsverfahren muss ausgesetzt werden, wenn sich die Umstände seit der Annahme des zugrundeliegenden Nutzungsplans (PPA) massgeblich verändert haben, insbesondere durch die Annullierung des übergeordneten Gesamtplanungsinstruments (nPGA) und eine kommunale Initiative zur Umzonung. Die Stabilität der Planung tritt in…
- BGer 1C_363/2023Die Baubewilligung für zwei Einfamilienhäuser in einer Zweitwohnungsgemeinde ist rechtmässig, wenn die Erstwohnungsnutzung glaubhaft gemacht wird und keine offensichtliche Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes vorliegt. Das Koordinationsgebot nach Art. 25a RPG ist gewahrt, wenn die inhaltliche Abstimmung der Bewilligungen sichergestellt…
- BGer 1C_313/2024Die Erstwohnungsnutzung i.S.v. Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG setzt voraus, dass der Lebensmittelpunkt der nutzenden Person in der Wohnung liegt; dies ist nach den gesamten objektiven Umständen zu beurteilen, wobei die Kriterien zur Wohnsitzbestimmung analog anwendbar sind.
- BGer 1C_643/2023Ein Kontrolle incident der Nutzungsplanung ist zulässig, wenn sich die Umstände seit der Planerstellung sensibel verändert haben, insbesondere bei Überdimensionierung der Bauzone, fehlender Erschliessung und landschaftsschützerischen Interessen (ISOS, Park). Die Bewilligung von Bauten in einem solchen Kontext kann die planerische…
- BGer 1C_373/2024Altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 ZWG dürfen gemäss Art. 11 Abs. 1 und 2 ZWG im Rahmen der vorbestehenden Hauptnutzfläche umgebaut und anschliessend als Zweitwohnungen genutzt werden, sofern keine kantonalen oder kommunalen Nutzungsbeschränkungen bestehen. Eine Gesetzeslücke liegt nicht vor, da der Bundesgesetzgeber die Umnutzung…
- BGer 1C_664/2023Ein Plan de quartier (PQ) muss für die Anwendung von Art. 26 LRS explizit oder zumindest implizit für eine wesentliche Teilmenge auf die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichtet sein. Fehlt eine solche Ausrichtung, kann ein Bauvorhaben nicht von der Ausnahmebestimmung profitieren, selbst wenn die Gemeinde bereits über 20 %…
- BGer 1C_57/2023Eine Baubewilligung für eine Erstwohnung in einer Gemeinde mit hohem Zweitwohnungsanteil ist bundesrechtskonform, wenn keine konkreten Indizien für eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweitwohnungsverbots (Art. 75b BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG) vorliegen und die Nachfrage nach Erstwohnungen im relevanten Segment glaubhaft gemacht ist.
- BGer 1C_249/2023Die Beschwerdelegitimation nach Art. 89 Abs. 1 BGG setzt ein schutzwürdiges Interesse mit praktischem Nutzen voraus. Ein solcher Nutzen fehlt, wenn die Beschwerdeführenden ihre Einwände im späteren Baubewilligungsverfahren geltend machen können.
- BGer 1C_469/2023Eine Baubewilligung für ein luxuriöses Einfamilienhaus in einer Gemeinde mit hohem Zweitwohnungsanteil ist zulässig, wenn glaubhaft gemacht wird, dass eine Nachfrage nach Erstwohnungen im entsprechenden Marktsegment besteht oder ernsthafte Zusicherungen für eine Erstwohnungsnutzung vorliegen. Die Nachfrage kann auch durch…
- BGer 1C_355/2023Eine Teilrevision der Ortsplanung mit punktuellen Anpassungen der Bauvorschriften (Ausnützungsziffer, Gebäudelänge) in einer Hotelzone verstösst nicht gegen Art. 15 Abs. 2, Art. 21 Abs. 2 oder Art. 27 RPG, wenn sie keine Planungszone tangiert und das öffentliche Interesse an der Verdichtung überwiegt.
- BGer 1C_230/2023Die Erstwohnungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG setzt voraus, dass der Lebensmittelpunkt der nutzenden Person in der Gemeinde liegt, was sich nach objektiven, für Dritte erkennbaren Umständen bestimmt. Eine Sistierung der Erstwohnungspflicht nach Art. 14 ZWG erfordert einen schicksalhaften Härtefall, der konkret dargelegt werden…
- BGer 1C_555/2023Eine nach dem 11. März 2012 erteilte Baubewilligung für eine Zweitwohnung kann nicht durch eine spätere Variante wiederhergestellt werden, wenn die ursprüngliche Bewilligung nicht konform umgesetzt wurde und die SUP überschritten wurde. Solche Fälle sind als neue Baugesuche nach dem Zweitwohnungsgesetz (LASec) zu prüfen.
- BGer 1C_537/2023Die Nutzung von als 'Apparthotel' bewilligten Wohnungen als primäre oder sekundäre Wohnsitze ist in einer rein touristisch-hotelmässig genutzten Zone des Nutzungsplans unzulässig, wenn die Bewilligungen ausdrücklich auf eine hotelmässige Nutzung beschränkt sind.
- BGer 1C_538/2023Die Nutzung von Wohnungen in einer rein turistisch-hotelmässig ausgerichteten Zone als primäre oder sekundäre Residenz ist unzulässig, wenn die Baubewilligungen und der Zonenplan ausschliesslich eine apparthotel-mässige Nutzung vorsehen.
- BGer 1C_572/2023Die Übertragung von Bauindizes (SUL) zwischen Grundstücken in unterschiedlichen Zonen des Nutzungsplans ist unzulässig, selbst wenn die Zonen ähnliche Parameter aufweisen. Die Rechtmässigkeit solcher Übertragungen ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu prüfen.
- BGer 1C_235/2023Die Umnutzung von Wohnungen in möblierte Residenzen ohne Bewilligung verstösst gegen kantonales Recht (LDTR, LCI) und kann mit sofortiger Nutzungsuntersagung und Rückführung in ordentliche Mietverhältnisse sanktioniert werden. Die kantonale Regelung zur Erhaltung des Wohnraums ist mit Bundesrecht, insbesondere der Eigentumsgarantie und…
- BGer 1C_252/2022Einliegerwohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG sind bewilligungsfähig, wenn eine aktive Gastgeberrolle der Eigentümerschaft möglich ist und die Nutzung für 'warme Betten' gewährleistet ist. Eine zwingende Unterordnung der Einliegerwohnungen gegenüber der Erstwohnung ist nicht erforderlich.
- BGer 1C_310/2023Ein Abus de droit im Sinne von Art. 75b BV und Art. 6 LASec liegt nur vor, wenn von Anfang an klar ist, dass die beabsichtigte Nutzung als Primärwohnung nicht realistisch ist. Die Beurteilung der Marktlage und der Nachfrage nach Primärwohnungen obliegt den kantonalen Instanzen, sofern keine willkürliche Feststellung vorliegt.
- BGer 1C_43/2023Eine Bundesaufgabe i.S.v. Art. 12 NHG liegt nur vor, wenn die bundesrechtliche Regelung den Schutz von Natur, Landschaft oder Heimat bezweckt oder eine Gefahr für schützenswerte Natur-, Orts- oder Landschaftsbilder in sich birgt. Lärmschutzmassnahmen nach USG/LSV sind auf den Schutz von Menschen zugeschnitten und begründen keine…
- BGer 1C_552/2022Der auf einer Baubewilligung beruhende Erstwohnungsverpflichtungs-Vincolo bleibt bestehen, solange die tatsächliche Nutzung als Erstwohnung nicht während der geforderten Mindestdauer (hier: 20 Jahre) erfolgt ist. Die Interessenabwägung fällt zugunsten des öffentlichen Interesses an der Begrenzung von Zweitwohnungen aus, selbst bei…
- BGer 1C_201/2022Bei Baubewilligungen in Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil muss von Amtes wegen geprüft werden, ob konkrete Indizien die Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen. Fehlen dazu ausreichende Abklärungen, ist die Sache zur Sachverhaltsergänzung zurückzuweisen.
- BGer 1C_556/2022Ein Abbruch und Wiederaufbau einer altrechtlichen Zweitwohnung innerhalb der Bauzone mit Erweiterung der Hauptnutzfläche ist ohne Nutzungseinschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG unzulässig, da Art. 11 Abs. 2 und 3 ZWG solche Erweiterungen nur für bestehende Gebäude ohne Abriss gestatten.
- BGer 1C_323/2022Die Qualifizierung einer Baute als ortsbildprägend im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG setzt im Kanton Graubünden gemäss Art. 35b KRVO/GR eine gebäudespezifische Erhaltungsregelung in der vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung voraus. Die blosse Zugehörigkeit zu einer Ortsbildschutzzone ohne gebäudespezifische…
- BGer 1C_402/2021Die Baubewilligung für ein Zweifamilienhaus in der Wohnzone W ist nicht zu beanstanden, wenn die Erstwohnungsnutzung glaubhaft ist und das Vorhaben den ortsbildrechtlichen Anforderungen genügt. Die Nachfrage nach Erstwohnungen ist im konkreten Marktsegment zu prüfen, wobei die Lage, Gestaltung und Preise der Wohnungen massgebend sind.
- BGer 1C_302/2022Eine Baubewilligung für ein Einfamilienhaus in der Wohnzone ist nicht als Umgehung des Zweitwohnungsverbots (Art. 75b BV, Art. 6 ZWG) zu qualifizieren, wenn keine konkreten Indizien vorliegen, die die Absicht oder Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen. Die Einholung eines OLK-Gutachtens ist nur bei…
- BGer 1C_760/2021Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, einen Sondernutzungsplan zur Erhaltung des Quartiercharakters zu erlassen, wenn die bestehende Nutzungsplanung bundesrechtskonform ist und keine massgeblichen Änderungen der Verhältnisse vorliegen. Eine Planungszone zur Sicherung eines solchen Plans ist ebenfalls nicht gerechtfertigt.
- BGer 1C_660/2021Eine Präzisierung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Zweitwohnungsgesetzgebung (Art. 11 ZWG) stellt keinen ausreichenden Grund für den Widerruf rechtskräftiger Baubewilligungen dar, wenn die Bauherrschaft bereits mit der Ausführung begonnen hat und überwiegende öffentliche oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen.
- BGer 1C_66/2022Die Erteilung einer Baubewilligung während einer Planungszone widerspricht deren Zweck, wenn die Bauparzelle als potenzielles Rückzonungsgebiet in Frage kommt und die Rückzonung nicht ausgeschlossen werden kann.
- BGer 1C_675/2021Die Beschwerdeführerin ist nicht beschwerdeberechtigt, da sie nicht Verfügungsadressatin ist und kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des Bauabschlags hat. Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde nicht ein.
- BGer 1C_249/2021Die Erteilung einer Baubewilligung für eine Parzelle in einer überdimensionierten Bauzone widerspricht Art. 15 Abs. 2 RPG, wenn die Nutzungsplanung veraltet ist und die Parzelle für eine künftige Auszonung in Frage kommt. Eine vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans im Baubewilligungsverfahren ist in solchen Fällen geboten.
- BGer 1C_650/2020Die Erteilung von Baubewilligungen auf Parzellen in einer überdimensionierten Bauzone widerspricht Art. 15 RPG, wenn die Gemeinde bereits eine Planungszone zur Reduktion der Bauzonen erlassen hat und die Bewilligungen das Planungsziel präjudizieren.
- BGer 1C_438/2021Eine partielle Revision des kommunalen Bau- und Zonenreglements ist zulässig, wenn sich die Umstände im Sinne von Art. 21 Abs. 2 LAT massgeblich verändert haben, insbesondere durch neue gesetzliche Vorgaben wie das Zweitwohnungsgesetz oder den kantonalen Richtplan.
- BGer 1C_626/2020Die Rekonstruktion einer Zweitwohnung nach Art. 11 Abs. 2 LASec erfordert nicht die Bewahrung der äusseren Identität des Gebäudes, sondern nur die Einhaltung der bestehenden Hauptnutzfläche und die grundsätzliche Beibehaltung des Standorts.
- BGer 1C_241/2021Art. 20 Abs. 1 ZWG ist als lex specialis gegenüber Art. 12b Abs. 1 NHG zu qualifizieren, sofern keine andere Bundesaufgabe betroffen ist. Das Akteneinsichtsrecht nach Art. 29 Abs. 2 BV steht Parteien eines Verfahrens voraussetzungslos zu.
- BGer 1C_10/2022Ein Gemeinde-Rekurs gegen eine kantonale Entscheidung zur Anwendung des Zweitwohnungsgesetzes (LASec) ist unzulässig, wenn die Gemeinde ihre Legitimation nicht hinreichend begründet, insbesondere nicht auf ihre Autonomie oder eine spezifische Betroffenheit gestützt wird.
- BGer BGE 148 II 359Art. 20 Abs. 1 ZWG ist lex specialis zu Art. 12b NHG und regelt die Publikation von Baugesuchen im Anwendungsbereich des ZWG abschliessend nach kantonalem Recht, sofern keine andere Bundesaufgabe betroffen ist.
- BGer BGE 148 II 417Die Gemeinde darf keine Baubewilligungen erteilen, bevor sie bei überdimensionierten Bauzonen und erheblichen Änderungen der Verhältnisse geprüft hat, ob die Zuteilung der Grundstücke zur Bauzone noch gerechtfertigt ist (Art. 15 Abs. 1 und 2, Art. 21 Abs. 2 RPG).
- BGer 1C_111/2020Eine Ausnahmebewilligung für den Umbau einer Stallscheune in ein Ferienhaus ausserhalb der Bauzone nach Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG setzt voraus, dass die Baute als Einzelobjekt materiell schützenswert ist. Fehlt dieser Schutzwert, kann die Bewilligung nicht erteilt werden.
- BGer 1C_320/2020Bei umfangreichen baulichen Eingriffen an einer bestehenden Zweitwohnung, die deren Identität verändern, kann die Gemeinde die Nutzung als Hauptwohnung vorschreiben, selbst wenn die Volumetrie erhalten bleibt. Dies verstösst nicht gegen die Eigentumsgarantie oder den Grundsatz von Treu und Glauben.
- BGer BGE 147 II 465Art. 9 Abs. 2 ZWG verweist für die Zulässigkeit neuer Wohnungen ausserhalb der Bauzone ausschliesslich auf die Bestimmungen über geschützte Bauten (Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG) und landschaftsprägende Bauten (Art. 39 Abs. 2–5 RPV) in Verbindung mit Art. 43a RPV. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG setzt voraus, dass die…
- BGer 1C_472/2019Ein Plan de quartier (Gestaltungsplan) stellt keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 12 LPN dar, wenn er keine neue Einzonung bewirkt, sondern eine bestehende Bauzone verdichtet. Die Beschwerdelegitimation einer Naturschutzorganisation nach Art. 12 LPN scheitert daher.
- BGer 1C_149/2020Die Bewilligung eines Chalets mit zwei Wohnungen in einer Gemeinde mit über 20 % Zweitwohnungen ist zulässig, wenn die Nutzung als Hauptwohnung oder als touristische Unterkunft glaubhaft dargelegt wird und kein missbräuchliches Umgehen der Zweitwohnungsregelung vorliegt. Die kantonale Praxis zur Auslegung kommunaler Bauvorschriften ist…
- BGer 1C_419/2019Die Auslegung einer kommunalen Zonenregelung, die eine Tourismuszone (T3) ausdrücklich für Ferienwohnungen vorsieht, ist nicht willkürlich, wenn sie die Erstellung von Hauptwohnsitzen in dieser Zone ausschliesst. Die Anpassung an geänderte Rahmenbedingungen (z. B. Art. 75b BV, LRS) muss über eine Plananpassung und nicht durch extensive…
- BGer 1C_598/2019Ein Baugesuch für zwei Chalets in einer Gemeinde mit über 20 % Zweitwohnungen (Crans-Montana) kann bewilligt werden, wenn die beabsichtigte Nutzung als Hauptwohnsitz glaubhaft und eine entsprechende Nachfrage im betroffenen Sektor nachweisbar ist. Ein offenkundiger Rechtsmissbrauch liegt nicht vor, wenn die objektiven Kriterien…
- BGer 1C_478/2019Die Kumulation von Wiederaufbau und Erweiterung einer altrechtlichen Wohnung nach Art. 11 Abs. 2 und 3 ZWG ist bundesrechtswidrig. Eine Standortverschiebung beim Wiederaufbau ist nur zulässig, wenn die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt.
- BGer 1C_326/2019Eine Baubewilligung für Erstwohnungen darf nur erteilt werden, wenn eine konkrete Nachfrage nach solchen Wohnungen im gehobenen Segment besteht oder ernsthafte Zusicherungen für deren ganzjährige Nutzung vorliegen. Die Nachfrage ist anhand des Wohnungsleerbestands, der Anzahl bewilligter Wohnungen und der Bevölkerungsentwicklung zu…
- BGer 1C_71/2019Die Baubewilligung für touristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG setzt voraus, dass die längerfristige touristische Bewirtschaftung im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs sichergestellt ist. Blosse Absichtserklärungen oder der Verweis auf künftige Verträge genügen nicht.